Кто должен делать ремонт фасада многоквартирного дома

Кто будет платить, зависит от вида ремонта

Фактически оплачивать ремонт фасада в многоэтажном доме будут собственники жилья. Однако есть множество нюансов, зависящих, в первую очередь, от того, каким будет ремонт – капитальным или текущим.

Капитальный ремонт фасада

Капитальный ремонт предполагает полную замену фасада или восстановление его частей в связи с износом. Работы в этом случае масштабные и сложные, а финансовые вложения значительные, поэтому оплата происходит из Фонда капитального ремонта СПб в соответствии с региональными программами.

По факту, ремонт все равно оплачивают жильцы, поскольку фонд капремонта формируется из регулярных отчислений в соответствии с платежками. В зависимости от программы, часть средств на капремонт многоквартирного дома может быть выделена из госбюджета.

При этом капитальный ремонт не проводится разово во всем доме, а по отдельным элементам в зависимости от степени износа. Так, капремонт могут проводить по следующим элементам:

• отопление;
• система водоснабжения;
• несущие конструкции:
• фасады и другие.

Фасад является элементом жилого дома и подлежит капремонту. Степень его износа определяют контролирующие городские организации, которые составляют график проведения капремонта в разных домах.

Посмотреть, когда планируются работы по вашему МКД, можно на сайте проекта «Наш Санкт-Петербург» gorod.gov.spb.ru. С главной страницы нужно перейти в раздел «Дома», ввести адрес интересующего дома и перейти в блок «Адресные программы».

Текущий ремонт фасада

Такой ремонт является, по сути, косметическим, то есть решающим лишь локальные проблемы. Кто должен делать ремонт фасада здания, если он текущий? В этом случае ремонтные работы выполняются на средства собственников, аккумулированные на счетах УК, ЖСК или ТСЖ. Средства на текущий ремонт собирают жильцов: в платежках есть соответствующий пункт.

Однако бывают ситуации, когда стоимость текущего ремонта фасада больше, чем есть на счетах. Что же делать в такой ситуации?

Фасад здания относится к общей долевой собственности жильцов (собственников квартир), поэтому внеплановый текущий ремонт или ремонт, который стоит больше, чем запланировано, оплачивают собственники.

Решение о проведении ремонтных работ принимается общим собранием жильцов. На собрании определяется, что нужно отремонтировать, составляется смета и перечень работ. Исходя из получившейся суммы, собственники согласовывают дополнительный сбор средств.

Работы по фасаду могут быть любыми: герметизация швов и стыков, окраска фасада, заделка трещин, замена окон в парадных, установка водосточных систем, приведение в порядок входных групп и т.д.

Когда ремонт считается необходимым

На основании Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003г. №170, определяются ситуации, когда управляющие организации должны осуществить ремонт в срочном порядке. К ним относятся следующие случаи:

• При выпадении кирпичей или появлении такого риска. В течение суток УК должна оградить опасную зону, чтобы исключить проход людей через нее, и устранить нарушения.
• Если утрачена связь между облицовкой и конструктивными элементами.
• Появление сквозных отверстий либо трещин в стенах.

При возникновении подобных ситуаций жильцы имеют право требовать проведения срочного ремонта, причем управляющая организация не может ссылаться на то, что в скором времени запланирован капитальный ремонт.

Если ремонт фасада нужен раньше, чем официальный капремонт

Сроки капитального ремонта для каждого здания утверждают региональные власти. В обязанности ТСЖ и управляющих организаций входит проведение плановых весенних и осенних осмотров для оценки состояния фасада. Кроме того, могут проводиться внеплановые осмотры после чрезвычайных происшествий – например, если с фасада упала часть кирпичной кладки.

Если установлена необходимость проведения капремонта раньше запланированных сроков, необходимо соответствующее финансирование. Есть разные варианты:

• В фонде капитального ремонта накоплено достаточно средств для проведения внеплановых работ.
• Денег в фонде недостаточно, но собственники берут кредит.
• Владельцы квартир принимают решение открыть собственный фонд на специальном счете, а чтобы быстрее накопить сумму, необходимую для проведения ремонта, увеличить размер ежемесячного платежа.
• Если собственники уже собрали нужную сумму, нашли подрядчика и выполнили работы, после приемки региональный оператор, на счете которого формируется фонд, делает взаимозачет средств.

Чем отличается капитальный ремонт фасада МКД от текущего

Текущий ремонт проводят, когда необходимо поддерживать эстетичный вид фасада, при этом объем дефектов поверхности не превышает 30%. В рамках текущего ремонта управляющие организации должны выполнять следующие виды работ:

1. Контролировать состояние фасадов, выявлять нарушения отделки.
2. Следить за состоянием подсветки знаков, расположенных на фасадах, освещения над входами в подъезд.
3. Ремонтировать ограждения на козырьках, балконах и лоджиях.
4. Контролировать состояние гидроизоляции.
5. Обеспечивать плотность притворов дверей, ведущих в подъезд.
6. Устранять нарушения герметичности водостоков.
7. Ремонтировать несущие конструкции при ухудшении их эксплуатационных характеристик.
8. Контролировать состояние крыльца и козырька над ним.
9. Осуществлять ремонт доводчиков и датчиков.

Капитальный ремонт – процесс более сложный и занимающий больше времени. Точный перечень работ определяется после того, как будет оценена степень износа и выявлены дефекты. Проектная документация и смета на ее основе составляются после того, как будет дана экспертная оценка. При капитальном ремонте фасадов без утепления выполняют следующие работы:

1. ремонт штукатурки, облицовочной плитки;
2. покраска, герметизация стыков;
3. восстановление и покраска оконных проемов, расположенных на лестничных площадках;
4. замена входных дверей;
5. ремонт ограждающих стен.

Если фасад требует утепления, то проводят следующие виды работ:

• Ремонт ограждающих стен и их утепления.
• Замена входных дверей либо их ремонт с дополнительным утеплением.
• Усиление козырьков, расположенных над входами в подъезд.
• Утепление цоколя.
• Замена водосточных труб.
• Гидроизоляция и герметизация балконов.
• Усиление карнизов.

Подробный список работ содержится в региональной программе, которая, в свою очередь, основывается на Методических рекомендациях Фонда ЖКХ.

Кто должен делать ремонт фасада

Ответ на этот вопрос зависит от типа ремонта.

• Если ремонт текущий, то его выполняют частные подрядчики по заказу УК и ЖСК. Решение о необходимости ремонта принимают на общем собрании жильцов.
• Если ремонт капитальный, то его выполняет подрядчик на основании договора, заключенного с владельцем счета капремонта. Если этот счет принадлежит региональному оператору, то подрядчик выбирается путем открытого конкурса. В случае, когда собственники сами формируют фонд на спецсчете, его владельцем считается управляющая организация. В этом случае собственники квартир самостоятельно на общем собрании выбирают подрядчика.

Кто ответственен за ремонт фасада

За качество текущего ремонта ответственность несет управляющая организация, независимо от того, проводит она работы своими силами или привлекает подрядчиков. Ответственность за то, как выполнены работы при капитальном ремонте, зависит от способа финансирования.

• При оплате работ из фонда капремонта ответственным будет региональный оператор, а субсидиарная ответственность ложится на субъект РФ.
• Если жильцы сами открывают спецсчет и собирают на нем необходимую сумму, ответственность будет нести владелец счета.

Таким образом, УК или ТСЖ, как формальные владельцы счета, должны контролировать выполнение работ, при необходимости составлять претензии либо обращаться в суд.